Na stručnom seminaru – KAKVA JE BUDUĆNOST PROFESIONALNOG UPRAVLJANJA ZGRADAMA U SRBIJI, održanom 15. marta 2022. godine, u organizaciji firme LCS SOFT d.o.o. i Udruženja INICIJATIVA ZA KVALITETNIJE STANOVANJE, jedan od predavača bio je i dr Nebojša Antešević, msr inž. arh, savetnik u Sektoru za stambenu i arhitektonsku politiku, komunalnu delatnost i energetsku efikasnost Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture. Glavni deo izlaganja i odgovore na neka pitanja možete pročitati u nastavku.
Nakon zahvalnosti organizatoru na pripremi i organizaciji ovakvih vebinara, g. Antešević je naglasio da iz ugla nekoga ko je nadležan za primenu ovog Zakona, svaka ovakva događanja značajna su za unapređenje ove oblasti. Pretpostavljajući da je ovaj vebinar planiran pre zadnjeg velikog medijskog interesovanja za temu upravljanja zgradama, jer od kako je koleginica Ana Đurić pobedila na Beoviziji i rekla da je upravnica stambene zajednice u svojoj zgradi, mi u protekle dve nedelje imamo jedno veoma neobično medijsko interesovanje za temu upravljanja. Tako je koleginica Svetlana Ristić, načelnica Odeljenja za stambenu politiku gostovala na Beogradskoj hronici i dobijala više poziva i obraćanja kabinetu medijski i pružanja informacija u toj sferi.
No, šalu na stranu ova tema je više nego aktuelna. Mislim da je u proteklih pet godina Zakon iscrpeo svoje potencijale, da je svakako došlo do pomaka po mnogim pitanjima u sferi upravljanja i održavanja zgrada. Kolege u resornom Ministarstvu su primetili da su određena pitanja i problemi postali konstanta i prolazeći kroz tražena mišljenja, poruke i žalbe, koje stižu s terena mogu se sistematizovati u tri grupe, osim opšteg tipa o primeni Zakona. Pokušao sam sistematizovati u tri grupe pitanja:
- Nedostupnost profesionalnog upravnika,
- Finansijski aspekt – raspolaganje finansijskim sredstvima,
- Razna postupanja – Sud časti.
Vezano za nedostupnost profesionalnog upravnika najčešće se odnosi na pitanja oko dostupnosti 0-24h, nesazivanja sastanaka ZS, nedostupnost i odbijanje da uredno preda dokumentaciju kod ’gubitka’ zgrade, tj. odlaska drugom profesionalnom upravniku, kao i otežane komunkacije i nejavljanje profesionalnog upravnika na upite vlasnika posebnih delova zgrade.
Jako se često postavljaju pitanja i česti je problem raspolaganje finansijskim sredstvima stambene zajednice, kada profesionalni upravnici ne daju potrebne izveštaje o prihodima i troškovima stambene zajednice.
Treća grupa su razna postupanja na koje se žale vlasnici posebnih delova. Tako, nerazumevanje i propusti završavaju sa pritužbama koje se podnose Sudu časti pri PKS-u, iako smo svesni da taj institut baš i ne funkcioniše u smislu očekivang i potrebnog tj. potrebne su određene dorade kako bi Sud časti postao efikasniji, što će se nastojati postići s izmenama i dopunama Zakona.
Sve ove pritužbe i žalbe su bile dragocene i za sagledavanje predloga izmena i dopune Zakona, šta bi sve trebalo unaprediti, kako bolje rešiti, a do kojeg će svakako doći u dogledno vreme.
Ono što smo dobijali kao predloge od strane udruženja profesionalnih upravnika i PKS, je da se više uključi organizator profesionalnog upravljanja u sve bitne procese – od izbora, zaključenja ugovora i drugih operativnih pitanja. Jedno od važnih aspekata profesionalnog upravljanja je i pitanje dostupnosti od 0-24h, no i to pitanje se može rešiti na različite načine – CALL centre, SW rešenja oko primanja prijava kvarova, kao i druga tehnička i operativna rešenja koja su već na neki način prisutna na terenu. Svakako će izmene i dopune Zakona to pitanje sagledati na način da on suštinski ostane ali da se organizaciono i operativno drugačije reši na način da bude svima prihvatljivo.
Po pitanju potrebe stalne edukacije i sami rezultati na ispitima kandidata za profesionalne upravnike su pokazali da je jako slabo znanje, do te mere da je ponekad mučno i pomalo neprijatno slušati te odgovore. Jedno od zanimljivih pitanja je čl. 53 – koje su razlike odgovornosti upravnika i profesionalnog upravnika, pa skoro da niko ne zna. Svakako će se to morati razmotriti zbog potrebe kontrola budućih znanja, pa i taj model licenciranja možda s ponovljenim proverama znanja u nekom vremenskom periodu, kako je to rešeno kod drugih delatnosti. Tu je i tema Suda časti koji se pokazao neoprerativnim pa bi trebalo unaprediti uz korišćenje iskustava iz drugih delatnosti gde postoji efikasniji institut Suda časti.
Dobijali smo različite predloge kako unaprediti upravljanje i održavanje od udruženja profesionalnih upravnika u setu odredbi kako odlučivanje SZ rešiti (kvorum, sazivanje sednica, nedostupnost itd.). Model profesionalnih upravnika će sigurno proći kroz izmene i dopune na način da se uvaži novi pogled u odnosu na 2016. godinu kada je donošen Zakon i na 2017. godinu kada je krenula primena Zakona jer se pokazalo da postoje brojni problemi koje treba rešiti.
S druge strane svakako će se raditi na profesionalnoj odgovornosti organizatora profesionalnog upravljanja kao firme u odnosu na angažovana lica, tako da će organizatori biti ključni akter u sprovođenju poslova upravljanja i održavanja zgrada. Pojavile su se i druge teme oko unapređenja održavanja zgrada, kao što je energetska efikasnost, pa vreme pokazuje da uključenje u sve te procese organizatora profesionalnog upravljanja raste, ali samim tim i odgovornost organizatora da poslove obavljaju što bolje i da je to u interesu svih nas.
Pitanja trajanja prinudne uprave, postojanje jednog ’ćupa’ za sve tri naknade, koje se za sada trebaju prikupljati i knjigovodstveno voditi odvojeno, pitanje kvoruma i obaveze vlasnika posebnih delova, pa sve do besmislenih overa kod notara (čl 64. st 2), su teme koje će sigurno biti kvalitetnije obrađene u skorim izmenama i dopunama Zakona.
Od strane panelista seminara, kolega Slobodan Jakovljević je istakao problem donošenja odluka na skupštini SZ, kada se prikupljaju potpisi od vlasnika posebnih delova čak i pre samog održavanja skupštine SZ. Tako će i pitanje za koje se potrebe održava sednica biti dodatno pojašnjeno. Takva pitanja su svakako iz domene komunikacije i dogovora u SZ jer svi nemaju isti pogled na to pitanje. Svaki vlasnik posebnog dela može da sazove sednicu, no u praksi profesionalni upravnici su ti koji iniciraju i organizuju sednicu a ne sami vlasnici u zgradi.
Na pitanje učesnika, zašto samo SSS može biti minimum obrazovanja za dobijanje licenci profesionalnog upravnika, g. Antešević je napomenuo da je ideja zakonodavca bila da se proširi krug mogućih profesionalnih upravnika. Isto tako, vezano za pitanje ograničenja kod ulaska u profesiju profesionalnog upravnika zbog kazni (npr. ako je neko imao kaznu za brzu vožnju) da ne bude isključen iz procesa dobijanja licence, za razliku od kazni koje predstavljaju ograničenje (npr. kazne zatvora za nečasno poslovanje i postupanje).
Sa izmenom i dopunom Zakona bi trebalo uskladiti rad registratora u JLS i da se ne tumače različito od jedne do druge JLS jer za sada ima previše samoinicijative od strane registratora. Za njih su rađena upustva i praktikumi, no i dalje dolazi do različite prakse. Moguće da do toga dolazi i zbog čestih zamena registratora, kada dosadašnji ne prenese novom kolegi celu dokumentaciju i procedure u radu. Svesni su u Ministarstvu da se i na tome treba još puno raditi.
Po nekim pitanjima (rad penzionera i obračuna naknade za rad upravnika i dr.), istaknuto je da su bitni i drugi propisi a koji nisu u nadležnosti našeg Ministarstva i predmetnog zakona (npr. Ministarstvo rada).
Na kraju, g. Antešević je istakao, a što je i želja organizatora profesionalnog upravljanja i profesionalnih upravnika, da u izmenama i dopunama Zakona ništa neće biti radikalno i da nema potrebe za time, već samo da budu neke stvari preciznije definisane, jer je praksa pokazala da se odredbe različito tumače pa i do zloupotrebe i to će se pokušati izmenama i dopunama Zakona izbeći.
Uz zahvalnost organizatora dobili smo obećanje da će se g. Antešević uključiti i u buduće edukacije uz nadu da će biti prilika i za susrete uživo, što je sigurno daleko bolje nego ovako online preko ZOOM ili sličnih platformi.
