Već duže vremena radi se u gotovo svim zemljama u regionu ex Jugoslavije na izmenama i doradama postojećih zakona koji regulišu delatnost upravljanja i održavanja zgrada. Razlozi za pokretanje procesa izmena i dopuna zakona su različiti, no svima je isti cilj – postizanje efikasnijeg upravljanja i efikasnijeg održavanja zgrada kako bi se očuvala njihova funkcionalna vrednost.
- U Republici Srbiji je na snazi najmlađi Zako
n o stanovanju i održavanju zgrada (Sl.Glasnik RS, br. 104/2016) u regionu. To je jedan novi moderni Zakon, koji nakon šest godina primene treba ’poboljšati’ u nekim segmentima (odlučivanje u SZ, naknade, uloga organizatora profesionalnog upravljanja, sud časti,… – o svemu tome bilo je više govora na nizu LCSS seminara, radionica i WEB panela). Formirana je Posebna radna grupa za izradu predloga o izmenama Zakona. - U Republici Sloveniji upravljanje je uređeno Stanovanskim zakonom (Uradni list RS, št. 69/2993 i kasnijim izmenama). Izmene su donašane 2008., 2011., 2017., 2019., 2021. i 2023. godine. No i dalje se ubrzano radi na pripremi novih izmena i dopuna, što sve govori o živosti ovog područja uređenja stanovanja i upravljanja nekretninama.
- U Republici Hrvatskoj upravljanje zgradama se oslanja na Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/1996 i niz kasnijih dopuna). Već vremenom opterećen Zakon koji ne prati tehnološke trendove i nalazi se u sklopu opsežnog definiranja pravnog uređenja vlasništva (svojine), te na taj način nije najbolje rešenje za delatnost upravljanja i održavanja zgrada. Nakon višegodišnjih priprema za donošenje novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, krajem prvog kvrtala ove godine osnovana je novi Radni tim od 8 članova sa zadatkom da pripremi nacrt Zakona.
- Slična je situacija u Makedoniji, BiH (posebno u FbiH kao i u kantonima), te Crnoj Gori, gdje se takođe, stalno dopunjavanju i menjaju zakoni iz ove oblasti.
U cilju razmene iskustava u Zagrebu je 21. marta 2023. godine održan zanimljiv Okrugli sto pod nazivom „Kako pripremiti moderan Zakon o upravljanju i održavanju zgrada“. Na Okruglom stolu učestvovali su Stevan Novković i Marko Arsenijević iz udruženja Inicijativa za kvalitetnije stanovanje, Novi Sad; Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami, Ljubljana; mr. sc. Željko Uhlir, državni tajnik Ministarstva graditeljstva, prostornog uređenja i državne imovine, Zagreb te ispred UDRUGE UPRAVITELJ Rade Ignjatović, tajnik i Joško Šupe, predsjednik UDRUGE. Teme o kojima se razgovaralo na Okruglom stolu su pravna osobnost zgrade, uređenje upravljanja i održavanja, obaveze suvlasnika i upravitelja, licenciranje upravitelja, prinudna uprava, visina pričuve odnosno naknada za upravljanje i održavanje zgrada. Učesnici Okruglog stola izneli su svoja iskustva i predloge vezana na odgovarajuće odredbe u zakonima o upravljanju i održavanju zgrada, koji postoje u Srbiji, Sloveniji i Hrvatskoj.
Nastavak razmene iskustava bio je i na ovogodišnjem velikom Savjetovanju upravitelja nekretninama, održanom od 18. do 21. aprila 2023. godine u Hotel Park Plaza Histria u Puli, na kojem je učestvovalo preko 250 polaznika, predavača i sponzora.
Nakon uvodnih predavanja uvaženih profesora i predstavnika resornog ministarstva, održan je i Okrugli sto – U susret novom Zakonu o
upravljanju i održavanju zgrada.
Za efikasno upravljanje važno je da se problemi moraju rešavati u čitavoj strukturi društva, polazeći od države i njenih institucija, lokalne zajednice, delatnosti upravljanja, a posebno do same izmene svesti kod stanara odnosno vlasnika posebnih delova.
Iz Srbije su i ovog puta prisustvovali Stevan Novković i Marko Arsenijević iz udruženja Inicijativa za kvalitetnije stanovanje, Novi Sad. Oni su drugog dana savetovanja bili učesnici panela sa temom Komunikacija upravitelja – od vanjskog komuniciranja i lobiranja do komuniciranja unutar jedne stambene zajednice u različitim situacijama.
Uvod u panel je bilo predavanje Prof. dr. sc. Marka Škorića s Filozofskog fakulteta u Novom Sadu (koji se uzeo učešće putem aplikacije Zoom) o odnosima unutar stambene zajednice sa sociološkog aspekta.
Sve zakonske promene koje će biti obuhvaćene i ugrađene u novim regionalnim zakonima važno je da budu i implementirane u softverskim rešenjima koja se koriste u praksi. Za korisnike LCS Softa brine se veliki broj stručnjaka iz LIBUSOFT CICOM IN2 grupe unutar JUNIPER grupacije, koja je deo globalne kompanije CSI iz Toronta, Kanda. Ista ima u svom vlasništvu 950 kompanija u preko 100 zemalja i zapošljava preko 36.000 radnika, te je samim time i garancija dugoročne podrške u praćenju zakonskih promena u industrijama koje prati i za koje ima interesa.
Naravno, i na ovom skupu prezentovan je LC/USZ softver za upravljanje zgradama kojeg koristi preko 100 upravitelja u Srbiji, BiH, Hrvatskoj i Crnoj Gori. Radi se o nizu novosti i tehnoloških unapređenja o kojima će se razgovarati i na 21. GRATIS radionici u Beogradu, 1. jula 2023. godine.
Pored sve više pitanja o ulozi i mogućnostima primene veštačke inteligencije (ChatGPT – npr.u Estoniji veštačka ineligencija rešava sve sudske sporove manje vrednosti, čime se sudovi rasterećuju gotovo 80% predmeta), zanimljive su i sledeće teme:
- WEB USZ i nova Oglasna tabla,
- Unapređenja kod e-fakturisanja,
- Automatsko preuzimanje informacija (AIS),
- Praćenje stanja računa po svim zgradama,
- Dohvat informacija u realnom vremenu,…
Iz perspektive zakonodavaca jasno je da ubrzane promene su nametnute od same prakse na terenu, usklađenja sa drugim modernim zakonima i rešenjima kao i stalnim ubrzanim razvojem tehnologije, posebno informacione. Pre dvadeset godina nije se odlučivanje u stambenoj zajednici moglo oslanjati na izjašnajvanje putem digialnih platformi, što danas svakako može biti jedno od rešenja. Tu je i pitanje praćenja finansija, pa čak i rešavanje sudkih sporova male vrednsti kako je navedeno za primer Estonije (više info prof. Dejan Bodul).
U regionalnim zakonima o upravljanju i održavanju zgrada, trendovi su da zgrada ima pravnu osobnost, poreski broj i time subjekt u odnosima koji ima i aktivnu legitimaciju. To uveliko olakšava procesno odlučivanje i jasno definisanje stranaka u sudskim i drugim postupcima.
Kako odlučivati u stambenoj zajednici različita su rešenja ali sve ide u smeru olakšanog odlučivanja uz ugradnju pravnih istrumenata za zaštitu nadglasane manjine (koja može svoja prava ostvariti u sudskom procesu). Olakšano (ubrzano) odlučivanje znači i potrebu jednostavne većine za donošenje bitnih odluka, kao i dobijanje potrebnih kvoruma bez ličnog prisustvovanja na sednicama već izjašnjavanjem pre ili nakon sednice putem validnih digitalnih rešenja.
Praksa je pokazala u nekim zemljama (RH) značajnu ulogu predstavnika suvlasnika (etažnih vlasnika) ako obavljaju svoj deo posla znalački i korektno. No, i tu ima dilema s obzirom da su troškovi predstavnika često veći i od samih troškova za zgradu koje iskazuju organizatori profesionalnog upravljanja odnosno upravitelji.
Tema licenciranja lica koje se mogu baviti ovom delatnosti su izazov za neka zakonodavstva dok su kod drugih potpuno uređena (Srbija), no sa novim problemima – nema interesa za struku profesionalnog upravnika.
Da li će nove izmene i dopune zakona u regionu doneti poboljšanja stanja zgrada i dizanje standarda stanovanja, ostaje da vidimo i kao aktivni učesnici u ovoj delatnosti osetimo na svojoj koži, vreme će pokazati.
